183㎡做套四双卫 四川师大TOD两栋清水大平层将加推

十几个TOD住宅相继项目入市，把成都轨道城市投资集团推上了舆论前沿。据中指院数据，成都轨道城市投资集团以70亿元的销售额位居“2023上半年川蓉房地产企业销售业绩TOP30”第七名。

2020年5月12日，成都轨道交通集团发布首张TOD地图，正式曝光了首批次16个TOD项目，其中四川师大TOD就是这其中之一，也是成都三环内唯唯二的TOD项目（另一个是中环TOD，也叫崔家店TOD），足见其重要地位。

▲四川师大TOD效果图

(资料图片)

2020年11月20日，成都轨道城市投资集团底价竞得锦江区成龙路街办两宗土地，包含住宅、商服等用途，出让面积合计约201亩，宣告四川师大TOD正式落地。

▲四川师大TOD两宗土地位置

2022年11月11日，四川师大TOD的北地块住宅锦江府（备案名称静安北苑）取得预售许可证，入市建面约133-182平米的清水房源200套，摇号复核人数为331组，中签率约60%，售罄在预料之中。

2023年3月3日和3月24日，锦江府又两次取得预售，入市房源120套和192套，均是改善大户型，目前也已销售得差不多了。至此，四川师大TOD北地块规划的688套住宅，已经推出了512套。

分析锦江府热销的原因，可能跟产品稀缺性和生态资源优势高度相关。锦江府是2T2和2T3的大平层房源，容积率2.5，建筑密度20%，绿地率35%，总绿地面积16252.08平方米（约24亩），小区规划12栋住宅，17层-25层高，产品约134-212平米的三房、四房，视野上有冲突的楼栋（6、7号楼）的楼间距都在63米以上，小区各楼栋的整体视野比较好。就成都楼市而言，三环内，这种纯粹的大平层已经非常稀少。还有临沙河公园这样的生态资源加持，各种配套也有，有明显的稀缺性，所以不愁卖。即便周边开发较早，城市界面略陈旧，也阻挡不了购房者的热情。

▲沙河公园实景，临晨辉社区便民服务点一侧

需要特别说明的，虽然项目为四川师大站TOD综合开发项目，周边有已通车的7号线和在建的13号线、规划中的20号线四川师大站，但实际上锦江府业主去乘坐地铁的距离都相对较长。离地铁最近的可能是9号楼，直线距离都超过六百米，步行距离可能更远；其他楼栋到地铁站的距离就更远了。这方面比不上陆肖、幸福桥、中环等TOD项目。此外，目前，因为周边施工比较多、阻断比较多，从售楼部（1号楼附近）到地铁站的通勤距离约1.5公里。

（锦江府1号楼及售楼部实景）

据最新消息，锦江府4、5号楼将在近期推出，是建面约175-183平方米的大平层。该批次最大的优势在于，可以直接看沙河景观，视野非常的开阔，中高楼层有一定的购买价值。

规划资料显示，4号楼为17层高，首层架空为公共活动空间，两梯两户，房源共计32套；5号楼为25层高，首层架空为非机动车库，两梯两户，房源共计48套。换句话说，4、5号楼房源合计80套。值得注意的是，带推的2、3号楼同样是河景大平层，都是25层高，一层都是架空为公共活动空间，两梯两户，房源为48+48=96套。

（4、5号楼建筑实景）

具体到产品而言，锦江府四批次广告宣称的是“建面约175-212平米一线原湾大宅”，可能就是指的2-5号楼。具体而言，有175平米的四室两厅双卫、183平米的四室两厅双卫和212平米的四室两厅三卫这三种户型，每个户型都有一个独立的电梯厅，归业主自家使用。175户型分布在5号楼，183户型分布在4号楼，212户型分布在2、3号楼。合同约定的交房时间是2025年5月份，置业顾问说可能提前交房。

从户型图来看，锦江府的户型可能对购房者比较挑剔。以锦江府183的户型为例，龙湖天府云河颂185的户型做到了四室两厅三卫，龙湖滨江云河颂186的户型也做到了四室两厅三卫，而锦江府只有两个卫生间，其他指标都差不太多。华润置地锦江悦府175的户型也是四室两厅三卫，建发天府养云165户型也做到了四室两厅三卫，而锦江府四室两厅三卫户型的建筑面积是212平米。锦江府175和183户型的阳台采光面都超过7米，主卧和一个次卧带有飘窗，这可能是打动购房者的一个卖点。

至于价格，可以参考之前取证的三个批次，清水单价2.8-3.2万元/平方米，4、5号楼的清水总价可能在500万以上；自己装修，成本按照三千一平来估算的话，总价会在50万以上。比较适合成都的“高改”家庭。

这样的地段、产品和开发商，购房者会怎么选择呢，我们拭目以待。

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文章来源:乐居买房

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